Por que é tão difícil construir casas no seu bairro

Feb 12, 2024

Na década de 1910, as cidades dos EUA começaram a promulgar políticas que moldariam os bairros e, involuntariamente, lançariam as raízes para a grave escassez de habitação actual: leis de zoneamento unifamiliares.

As leis de zoneamento, em sua forma mais básica, seguem um conceito simples. Numa parte da cidade, apenas fábricas podem ser construídas. Em outra parte da cidade, apenas prédios de apartamentos podem ser construídos. E numa parte diferente da cidade só podem ser construídas casas unifamiliares.

As leis de zoneamento unifamiliar são desconhecidas para a maioria dos americanos, mas foram fundamentais para a expansão das áreas urbanas e para o ideal suburbano de possuir uma casa com varanda na frente e quintal em um terreno de meio acre após a Segunda Guerra Mundial.

Mas esse sonho sempre teve uma ameaça implícita, para quem o via dessa forma. Sua casa poderia ser a casa dos seus sonhos, mas será que esse sonho poderia acabar se alguém construísse uma fábrica bem ao lado? E se você tentasse vender sua casa, quem a compraria? Qualquer poluição ou ruído pode facilmente chegar à sua casa, e vender e mudar para um lugar novo pode parecer quase impossível.

E assim, as leis de zoneamento protegeram o valor das casas de milhões de americanos, impediram o desenvolvimento de projectos que poderiam transformar pequenas aldeias em cidades maiores e vilas maiores em cidades, e delegaram o controlo aos proprietários locais e ao governo sobre a forma como a terra nos seus bairros era usada.

No entanto, os críticos dizem que as leis de zoneamento acabaram sendo excludentes, reforçaram a segregação racial e de classe e fecharam a porta para muitos americanos à aquisição de casa própria.

Regulamentações rígidas de zoneamento unifamiliar limitaram a oferta de moradia, aumentaram artificialmente os preços, desperdiçaram o sonho da casa própria para as gerações futuras e impediram que as famílias se mudassem para bairros com melhores escolas e oportunidades de emprego, dizem pesquisadores e defensores.

Mais de um século após a aprovação das primeiras leis de zoneamento unifamiliar, cerca de 75% das terras zoneadas para habitação nas cidades americanas são apenas para residências privadas e unifamiliares. Em alguns subúrbios, as leis de zoneamento tornam ilegal a construção de apartamentos em quase todas as áreas residenciais. Os municípios também aumentaram os tamanhos mínimos dos lotes e adicionaram requisitos de altura. Isto teve o efeito de encorajar casas unifamiliares cada vez maiores e limitar as opções de habitação, como casas mais pequenas.

“O zoneamento ficou mais complicado e mais restritivo”, disse Jenny Schuetz, pesquisadora sênior da Brookings Metro que estuda economia urbana e política habitacional. “Está cada vez mais difícil construir coisas, especialmente em áreas de alta renda que querem ter muito controle sobre o desenvolvimento.”

Agora, mais governos locais e estaduais – liderados por Democratas e Republicanos – estão a repensar as suas leis de zoneamento unifamiliar em resposta a uma crise habitacional nacional.

As casas custaram mais do que nunca nos últimos 30 anos, mesmo quando ajustadas à inflação, e a construção de habitações não conseguiu acompanhar a procura. O mercado imobiliário dos EUA carece de cerca de 6,5 milhões de casas.

Assim, um número crescente de estados e municípios está a flexibilizar as leis de zoneamento, antes consideradas intocáveis. Estas reformas “da zona ascendente” foram impulsionadas por activistas pró-habitação – os chamados YIMBYs, abreviatura de Yes in My Backyard.

Os decisores políticos e os defensores estão a fazer várias mudanças para aumentar o parque habitacional: eliminar leis de zoneamento unifamiliar; legalizar unidades habitacionais acessórias, comumente conhecidas como apartamentos de vovó, em áreas zoneadas unifamiliares; legalização de duplexes, triplexes e fourplexes; e promulgar reformas para criar conjuntos habitacionais acessíveis perto das principais linhas de transporte público.

Minneapolis, Arlington, Gainesville, Charlotte, Walla Walla, Washington e outras cidades reformaram as leis de zoneamento unifamiliar nos últimos anos.

Oregon, Califórnia, Washington, Montana e Maine acabaram com eles em todo o estado. A administração do presidente Joe Biden também defendeu a reforma do zoneamento, oferecendo subsídios federais para comunidades que alterem políticas para permitir desenvolvimentos multifamiliares.